距离广州二手房指导价政策面世，已经整整一个星期了。96个官方盖章的小区正式进入了“盲盒”阶段，而尚未上榜的也瑟瑟发抖，生怕下一个被锤的就是自己。放盘数上升，看房的人数反而骤减，房东的心态开始松动。在成交端，顶级豪宅怒降500万求成交的案例，已然出现。但是，我们梳理市场表现时，发现，一个新的变化已经起来——政策出台后，最受伤的，莫过于之前猛涨的珠江新城和黄埔片区。昔日网红盘的指导价被硬生生砍去一半，首付变相提高了，在这场“现金为王”的资金游戏面前，别说刚需，连千万豪宅的玩家，心里都有点怵。在珠江新城西区，供货大户、指导价位居全市TOP1——9.7万的保利心语，也有多套房源在售，价格整体平稳，中介小哥表示都可以商量。当然，业主大多要求一次性全款，但淘笋去化的速度也是相当快的。抛开一系列“指导价起拍”的骚操作不提，上周末一天的时间，珠江新城片区就实实在在出现了两套直降大几百万的笋盘：东区的低密顶豪凯旋新世界，一套住宅从2580万的挂牌价，直接折价到2088万成交。而回头看看购买力相对较弱的东部，早已经进入了买方时代，尤其是此前价格炒上天的老黄埔。我问了一些中介同行，他们直言目前放盘的业主有明显增多的迹象，而且，房源价格下降的趋势，已经持续了五个星期了。而与之对应的是，买家观望情绪浓厚，来咨询买房的人越来越迟疑。想想也是，对于真想卖房的业主而言，万一下一批指导价砸中自家小区，又不是热门区域，手中的房子秒变“烫手山芋”，还是得先降为敬啊！但是，影响最大的，其实还不是卖房的业主，而是——想卖一买一，置换房产的那群人。毕竟，贷款才是楼市的七寸。如果能够按照指导价放款，等于按住了信贷，短期内就遏制住了楼市上涨的动力。一周过去了，广州部分银行的执行力度，已经超出了我们的想象。OMG！不但严格按照指导价放款，而且人为降低了贷款成数！以上面凯旋新世界那套豪宅为例，156平的房子，按照二手房指导价8.8万/平计算，“指导总价”1372万。如果要想在工行贷款，只能贷到5成，也就是说，最多只能借686万。而且据她所说，工行这政策不太稳定，今天刚问完的政策，明天又不一定会执行了，总之就是“一切以我为准”。无论是本地的广发银行还是国有的建设银行，均明确表示目前处于政策落地前的尴尬期，暂未收到最新的通知文件。最先发声的民生银行，工作人员依旧刻意避开了“参考价”的表态，还是按照“网签价”和“评估价”孰低原则执行。但毋庸置疑的是，各大银行都有一个相同点——放款周期无比漫长！贷款额度用尽，又临近第四季度，现在去申请二手房贷，银行放贷时间动辄半年起步。也就是说，现在卖房，年内一定收不到尾款，至少要等到明年。甚至，建行的工作人员还温馨提醒我们：放贷时间是按照过户当天开始算起哦，不是从签合同开始算的！Emmm……此时此刻，真心心疼拿不到房屋尾款，不得不卡在置换路上的准业主们啊。在市场一片愁云惨雾背后，也有一个被大家忽略了的小趋势——从网签数据上能看到，广州一手盘的成交套数，是有在从低谷回升的。相熟的市场人士也透露，目前，黄埔、番禺、白云区的新盘销售量正在一点点起来。面对扶不起的二手房市场，他们正计划把更多的精力集中在一手房的代理推新上。今年上半年一手房价加速赶顶，背后的一个重要原因，就是因为一手限价后，开发商拖延拿预售，市场无货可卖。几个月过去了，不少房企的现金流在这场旷日持久的大战中日渐枯竭，不得不认命，低价拿证准备入市。受到新房限价的影响，大部分热门区域，比如黄埔，但凡开盘的项目，都不得不给出3000—5000元不等的降幅。最后，也是更为关键的是——未来二手房首付门槛骤然提高，不少手头紧张的刚需只能转战新房。比如说，某些盘因为新拿证的楼栋全部一口价开卖，所以，想回收此前低价卖出去的房子，让业主补个差价，换到位置更好的限价楼栋去。我们也求证过，其实也并没有强制换房，而且对之前的客户，貌似还是个置换的机会……而空出来的那些房子，还可以按照当下的限价，涨价再卖一轮……总之，当我们把所有市场的变化串联起来之后，似乎发现了什么。无论二手房指导价政策出台的真实目的是什么，最终的效果，指向了一个有趣的方向——房住不炒当然是共识。可是，无论从商品房的供需结构上看，还是从维持保障房建设规模上看，土地总还得变着法儿多卖几块啊！如果把一手成交打死了，开发商不得不躺平，那谁来买地，谁来提供保障房建设，谁来增加商品房供应呢？而二手市场嘛……
不像新房市场一样能为地方财税作出特别突出的贡献，房地产税还不时“吹吹风”，再加上“共同富裕”的大背景……
无论是量还是价，或许，也只能这样了。